ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ЦЕНА КВАРТИРЫ? 🧐
Можно ли самостоятельно увеличить ее при продаже жилья и сбить, если вы – покупатель?
ВНИМАНИЕ СПОЙЛЕР:
ТЕКСТ БУДЕТ ДЛИННЫМ 👇🏻👇🏻👇🏻
Больше 7- ми лет работая по сделкам купли-продажи недвижимости, я сталкиваюсь с этим вопросом регулярно. Некоторые клиенты ошибочно думают, что стоимость жилья – понятие субъективное, и зависит исключительно от мнения конкретного оценщика. Причем самое распространенное возмущение – «мою квартиру незаслуженно занизили в цене»! Спрашиваешь – откуда такое суждение? А в ответ железобетонный аргумент – «за такую цену (адекватную рынку) я и сам продам, а вы – риэлтор, продайте дороже!». Или вот еще, мой любимый, который и крыть-то нечем, так как разговор уходит из плоскости логики – «за такую цену не продам, потому что мне не хватит на… (далее обширный перечень хотелок)».
Я как человек, безусловно, таких людей понимаю. А как специалист по недвижимости могу сказать – это путь в никуда. На той стороне баррикад – покупатели, и они, как и собственники, не хотят терять деньги и переплачивать лишний миллион просто потому, что он вам очень нужен.
⚠ Какие факторы влияют на стоимость квартиры?
Условно разделим их на базовые и второстепенные.
В базу входят:
▬ Локация;
▬ Тип и статус постройки;
▬ Экология;
▬ Транспортная доступность;
▬ Инфраструктура;
▬ Перспективы развития района;
▬ Эксклюзивность предложения;
▬ Этажность;
▬ Метраж;
▬ Планировка;
▬ Наличие балкона или лоджии.
Сюда же, к базовым, отнесем переменные факторы, привязанные к конкретному времени, изменить которые мы не можем, но учитывать обязаны:
▬ Сезонность;
▬ Геополитическая обстановка и состояние экономики;
▬ Макрофинансовые условия – курсы валют, цены на нефть и драгметаллы;
▬ Текущая конъюнктура рынка недвижимости в регионе;
▬ Количество аналогичных предложений;
▬ Общее соотношение спроса и предложений.
База – это база, на нее повлиять нельзя. Теперь рассмотрим второстепенные факторы, обуславливающие стоимость квартиры. К слову сказать, термин «второстепенные» здесь скорее условный – многие из нижеперечисленных параметров для покупателей могут играть определяющую роль. Кроме того, на некоторые моменты в данном списке вы как продавец можете влиять (или, если вы покупатель, так же набирать собственный райдер требований к будущей квартире, определяющий ее стоимость).
❗Итак, что еще обуславливает цену квартиры:
▬ Общее техническое состояние дома, исправность коммуникаций;
▬ Этаж;
▬ Наличие лифта, в т.ч. грузового;
▬ Социальное окружение (соседи, благополучие района);
▬ Наличие в доме коммерческих объектов (может быть как плюсом, так и минусом);
▬ Наличие или отсутствие ремонта, состояние инженерных коммуникаций;
▬ Оснащение перед продажей – нередко остается мебель и техника, если речь о вторичке;
▬ Состояние подъезда – ремонт, запахи, наличие домофона;
▬ Вид из окон;
▬ Наличие мусоропровода в подъезде;
▬ История дома или квартиры;
▬ Юридическая чистота документов, готовность к сделке.
Как видите, список немалый, и, чтобы адекватно оценить квартиру для продажи, нужно учесть все факторы и основательно потрудиться. Граждане, мало знакомые с этими нюансами, нередко представляют себе процесс оценки квартиры так: риэлтор или представитель независимой оценочной компании открывает сайт по продаже недвижимости, смотрит аналогичные по метражу квартиры в том же районе и выдает свой вердикт на основании трехминутного анализа.
Как вы понимание, такой подход не то чтобы непрофессиональный, он просто невозможный, ибо трудно найти даже две квартиры, максимально схожие по всем перечисленным параметрам. Разве что исключение могут составлять типовые квартиры в новостройках, да и то, скорее всего, будут различия в этажах и сторонах света, как минимум.
‼На что ещё обращают внимание покупатели
Невозможно предусмотреть все критерии покупателей и увязать их в цену квартиры. Некоторые вопросы так вообще умиляют. На просмотре у меня как-то спросили: «А вы не знаете, во сколько ложатся спать соседи сверху?..».
Но это единичные, а топ популярных примерно следующий:
- Куда выходят окна?
- Жарко в квартире или холодно?
- Сколько составляет коммуналка?
- Бывают ли поломки лифта?
- Кто соседи?
- Какая слышимость?
- Хороший ли напор воды?
- Шумят ли вечером во дворе?
- Есть ли мусоропровод? (чаще не хотят, чтобы был).
- Есть ли магазины или другая коммерция под окнами, если нижний этаж?
Из ответов на эти вопросы складывается общая картина, позволяющая судить о привлекательности жилья и его цене, соответственно.
Как видите, это очень обширная тема в которой много нюансов. В дальнейшем я буду писать более подробно о каких то из них. Раскрою тему подробнее. А на сегодня я решил вас только познакомить с основными моментами. Надеюсь эта информация была для Вас интересной и полезной.
Всем хорошего настроения ✌ Жду ваших вопросов. Пишите.✍
Ваш личный специалист по недвижимости #Ижевкин
